20.10.2020

Работая в нотариальной конторе, нередко сталкиваешься с ситуацией, когда родители несовершеннолетних деток, обладающих недвижимым имуществом, хотят его продать или совершить иную сделку по его отчуждению, не зная,  какие могут возникнуть трудности в такой ситуации.
В настоящее время в силу части 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации недвижимости, введенной Федеральным законом от 02.06.2016 года № 172-ФЗ: «Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению». Скорее всего, обычные граждане, не имеющие юридического образования, не сразу смогут понять, в каких все же случаях необходимо обращаться к нотариусу. Попробуем разобраться.
К числу недееспособных лиц гражданское законодательство РФ относит:
-  малолетних лиц, не достигших возраста 14 лет; как правило, их интересы представляют родители или усыновители;
- лиц, признанных судом недееспособными; им органом опеки и попечительства назначаются опекуны, которые  представляют их интересы.
К лицам, обладающим неполной дееспособностью, относятся:
- несовершеннолетние лица в возрасте от 14 до 18 лет; они должны совершать сделки с недвижимым имуществом с согласия родителей или усыновителей;
- лица, ограниченные в дееспособности судом, им назначается попечитель, с согласия которого они совершают сделки с недвижимым имуществом.
Лицам, которым назначаются опекуны (попечители), приемные родители и т.д., являются также несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения родителей.

Пункт 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает: «Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного». Это правило распространяется и на родителей (усыновителей).
Исходя из вышесказанного, к нотариусу за обязательным нотариальным удостоверением необходимо обращаться при совершении следующих сделок:
1.    Сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, то есть сделок по распоряжению недвижимым имуществом, принадлежащим малолетнему гражданину в возрасте до 14 лет, над которым установлена опека в связи с отсутствием родительского попечения (распоряжение подразумевает под собой совершение любых действий, которые не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе: заключение договоров купли-продажи, мены, аренды, найма, безвозмездного пользования, залога, и др.);
2.    Сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним гражданам, к которым относятся малолетние граждане и граждане в возрасте от 14 до 18 лет, у которых есть родители, а также несовершеннолетние в возрасте до 18 лет, находящиеся под опекой или попечительством в связи с отсутствием родительского попечения (под сделками по отчуждению недвижимого имущества понимаются только сделки по передаче права собственности на объект недвижимого имущества другому лицу).

Такая позиция законодателя видится обоснованной, так как указанные лица как никто нуждаются в защите своих прав и законных интересов,  в том числе в  квалифицированной юридической помощи, которую как раз и оказывает нотариус. Для удостоверения такого договора можно обратиться к любому нотариусу, работающему в нотариальном округе, расположенном в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится отчуждаемое имущество. То есть, рассматривая ситуацию на примере Санкт-Петербурга – если отчуждаемое имущество, например квартира, находится на территории нашего города – к любому нотариусу Санкт-Петербурга.
Обратиться к нотариусу лучше заранее, так как он изучит представленные документы,  выяснит действительные намерения участников договора, проконсультирует, закажет ряд документов и справок самостоятельно, в том числе Выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Нотариусу необходимо будет представить правоустанавливающие документы на отчуждаемое имущество (например договор передачи квартиры в собственность граждан, договор купли-продажи и т.п.), справку о регистрации (форма 9), паспорта участников договора, свидетельство о рождении несовершеннолетних участников, а также предварительное разрешение органов опеки и попечительства на заключение соответствующего договора. Исходя из конкретной ситуации, нотариус запрашивает у обратившихся лиц дополнительные документы, справки, согласия заинтересованных лиц и т.п.
Куда обращаться, чтобы получить это предварительное разрешение органов опеки и попечительства?
Вопросы организации и деятельности органов опеки и попечительства определяются Гражданским кодексом Российской Федерации, Семейным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об опеке и попечительстве», «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации», «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», иными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В нашем городе органы опеки и попечительства являются органами местного самоуправления, исполняющими функцию по опеке и попечительству на соответствующей территории.  
Одной из основных задач указанных органов является контроль за сохранностью имущества и управлением имуществом несовершеннолетних граждан, граждан, находящихся под опекой или попечительством либо помещенных под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации, оказывающие социальные услуги, или иные организации, в том числе для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
Наиболее часто встречаются ситуации, когда законные представители (родители, опекуны), попечители хотят улучшить жилищные условия их подопечных и, возможно, свои, для чего необходимо продать недвижимое имущество и на вырученные от продажи денежные средства приобрести иное. Как уже говорилось, для удостоверения такого договора необходимо будет обратиться к нотариусу и в числе прочих документов представить предварительное согласие органов опеки и попечительства на его заключение.
Для получения предварительного разрешения на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего (подопечного) необходимо обратиться в отдел опеки и попечительства Местной администрации соответствующего внутригородского муниципального образования Санкт-Петербурга по месту постоянного проживания (регистрации) такого лица. При этом не важно, где находится имущество, которое будет отчуждаться, возможно даже в другом регионе, обращаться надо именно по месту регистрации несовершеннолетнего (подопечного) лица.
Не часто, но бывают ситуации, когда несовершеннолетние или неполностью дееспособные граждане Российской Федерации выехали на постоянное место жительства в другую страну, их сняли с регистрационного учета, но возникла необходимость продать или совершить иную сделку с  имуществом, находящимся в Российской Федерации, требующую согласия органов опеки и попечительства. Что же делать тогда? Обращение в  консульские учреждения РФ на территории других государств в этом случае не даст результата, так как это не входит в их компетенцию. Необходимо будет получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства в Российской Федерации. Можно попробовать обратиться за разрешением по месту нахождения недвижимого имущества, но на практике, в этом случае указанные органы просят предоставить им документы, подтверждающие хотя бы  временную регистрацию таких лиц в Российской Федерации  и обращаться надо будет по месту  временной регистрации.
Условием получения разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетних (подопечных) является, как правило, приобретение на их имя имущества аналогичного назначения и такой же  или большей стоимостью, то есть сделка должна совершаться к выгоде несовершеннолетнего (подопечного). Если же у ребенка (подопечного) имеется в собственности еще и иное жилое помещение, а также в исключительных случаях, например, в случае тяжелой болезни и необходимости денежных средств на дорогостоящее лечение, условием продажи может быть зачисление денежных средств на счет, открытый на имя несовершеннолетнего (подопечного), которые в дальнейшем будут расходоваться опять же с согласия органов опеки и попечительства.
За получением предварительного разрешения в органы опеки и попечительства должны обратиться законные представители несовершеннолетних, недееспособных или не полностью дееспособных граждан – родители (усыновители), опекуны, попечители. При этом им необходимо будет представить следующий комплект документов:
1. Основополагающие документы, в том числе:
- Запрос нотариуса (в настоящее время на все органы опеки и попечительства Санкт-Петербурга его требуют);
- Заявления законных представителей несовершеннолетнего (если это родители, то обоих), написанные на бланке отдела по опеке и попечительству от руки синими чернилами;
- Паспорта законных представителей - подлинный документ и копия;
- Заявление несовершеннолетнего с возраста 10 лет;
- Свидетельство о рождении несовершеннолетнего - подлинный документ и копия;
- Паспорт несовершеннолетнего (достигшего возраста 14 лет) - подлинный документ и копия;
- Свидетельство о браке  (о расторжении брака) родителей - подлинный документ и копия;
- Свидетельство об установлении отцовства, либо Форма 25 -  подлинный документ и копия;
- Справка о регистрации несовершеннолетнего по территории внутригородского муниципального образования  (Форма № 9), действует 1 месяц;
- Справка из образовательного учреждения или поликлиники, если ребенок не посещает дошкольное учреждение.
2. Документы на отчуждаемую жилую площадь, в том числе:
- Правоустанавливающие документы на отчуждаемую жилую площадь (подлинники и копии): Договор, Свидетельство о государственной регистрации права собственности, при отсутствии свидетельства - Выписка из единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка из ЕГРН) с 15.07.2016 г.;
- Справка о регистрации  (Форма № 9), действует 1 месяц;
- Характеристика  жилого помещения (Форма № 7), действует 1 месяц;
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (выписка из ЕГРН, с указанием информации о всех собственниках) - подлинный документ и копия - действует 1 месяц.
3. Правоустанавливающие документы на приобретаемую жилую площадь, в том числе:
- Заявление-гарантия собственника приобретаемой жилой площади, заверенное нотариусом;
- Заявление-гарантия о снятии с регистрационного учета от всех граждан, зарегистрированных в приобретаемой жилой площади, заверенные нотариусом;
- Правоустанавливающие документы на отчуждаемую жилую площадь (подлинники и копии): Договор, Свидетельство о государственной регистрации права собственности при отсутствии свидетельства -  Выписка из единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка из ЕГРН) с 15.07.2016 г.;
- Справка о регистрации  (Форма-9), действует 1 месяц;
- Характеристика  жилого помещения (Форма № 7), действует 1 месяц;
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (выписка из ЕГРН, с указанием информации о всех собственниках)  подлинный документ и копия - действует 1 месяц.

Конечно, каждую конкретную ситуацию сотрудники органов опеки и попечительства рассматривают отдельно и могут дополнительно  запросить  иные документы, например, отчет об оценке рыночной стоимости приобретаемого имущества и/или имущества, которое будет отчуждаться, особенно если они находятся в разных регионах Российской Федерации.
Разрешение выдается в форме постановления, которое содержит в себе согласие на совершение сделки (заключение договора), условия её совершения и обязанности законных представителей после её совершения. Срок действия постановления содержится в уставе соответствующего органа местного самоуправления либо в самом постановлении. В среднем, оно действует в течение года.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства  или отказ в выдаче такого разрешения должны быть выданы не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ в его выдаче могут быть оспорены родителями (усыновителями), опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором в судебном порядке.
В дальнейшем, органы опеки и попечительства, а также прокуратура отслеживают исполнение соответствующего постановления. Так, при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства прокурор обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если он заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а законные представители должны будут возместить убытки, причиненные сторонам договора.
Таким образом, продажа или отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетних (недееспособных) граждан, конечно, потребует некоторых дополнительных временных затрат, которых невозможно будет избежать в связи с тем, что нотариус обязательно потребует представления предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Но в случае совершения сделки без его получения, она может быть оспорена в судебном порядке, признана недействительной, а законные представители могут быть привлечены к административной или даже уголовной ответственности по ст. 159 Уголовного кодекса РФ «Мошенничество».
Не надо бояться обращаться к сотрудникам органов опеки и попечительства – они всегда разъяснят, подскажут, что нужно делать, войдут в положение родителей или иных законных представителей и рассмотрят каждую конкретную ситуацию индивидуально, но исходя из одной задачи их деятельности - защиты прав и законных интересов несовершеннолетних, недееспособных и не полностью дееспособных граждан.

Помощник нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург В.Н. Шальман