19.08.2022

С 2008 года в Санкт-Петербурге действует Закон Санкт-Петербурга №238–39 «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» (так называемый закон о реновации, далее закон СПб о реновации). Этим законом предусматривается расселение аварийных жилых домов за счёт средств частных инвесторов.

В июне 2022 года был принят Закон Санкт-Петербурга №444–59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге» от 29.06.2022 (далее – Закон №444-59), который вызвал большой общественный резонанс. Этим законом вносятся изменения закон СПб о реновации, согласно которым становится возможным включение в программу реновации не только аварийных, но и неаварийных, пригодных для проживания домов.

Относительно действия этого закона следует понимать, что ни один район, квартал или дом пока в эту программу на новых условиях пока не включён и не будет включён, как минимум, ближайшие полгода. Для этого нужно провести достаточно большую подготовительную работу, в том числе собрать замечания и пожелания граждан, чтобы рассмотреть их и учесть в дополнительных поправках к закону, которые будут рассматриваться на осенней сессии Законодательного собрания Санкт-Петербурга. В настоящий момент даже не определён государственный орган, который будет уполномочен готовить решения о включения домов в программу КРТ, то есть появление проектов таких решений можно ждать не ранее 2023 года.

Также необходимо иметь в виду, что принятые поправки не являются инициативой исключительно депутатов Петербургского ЗакСа. Ещё в конце 2020 года был принят Федеральный закон, вступивший в силу 30 декабря 2020 г., № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий». По сути – всероссийский закон о реновации. Поправки, внесённые в аналогичный закон Санкт-Петербурга, по сути, повторяют положения Федерального закона и приняты с целью приведения регионального законодательства в соответствие с федеральным.

Какие дома могут быть включены в программу КРТ согласно Закону №444-59?

Согласно новым поправкам в программу КРТ могут быть включены панельные «хрущёвки», которые не признаны аварийными и построены в период 1957-1970 годов по типовым проектам. В законе так и написано – «хрущевки» панельные (ст. 2 Закона №444-59, п. 3 ст. 14_3 Закона Санкт-Петербурга Петербурга №508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге»). Никакие другие неаварийные дома, например, построенные из других материалов, или другого типа, например, так называемые «сталинки» или «брежневки», или дома, построенные в другие годы в программу КРТ включаться гарантированно не будут.

Какова процедура включения дома в программу КРТ?

Посте того, как будет создан государственный орган, уполномоченный готовить проекты решений о включении территорий в программу КРТ, и будут подготовлены проекты таких решений, каждый такой проект будет выставлен на голосование в каждом МКД, попавшим в программу КРТ.

Правила принятия решений по проекту включения дома в КРТ предусмотрены пунктами 1 и 2 части 1.3 статьи 46 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) решение общего собрания собственников помещений в МКД по вопросу о включении МКД в границы КРТ принимается не менее чем двумя третями голосов собственников помещений, по вопросу об исключении МКД из границ КРТ не менее чем одной третью голосов собственников жилых помещений. Также в указанном собрании имеют право участвовать наниматели квартир по договорам социального найма (жильцы неприватизированных квартир). Собственники нежилых помещений в этом собрании участвовать не могут.

То есть включение каждого дома в программу КРТ будет возможно только с согласия собственников и нанимателей квартир в доме, при этом за включение дома в программу должно проголосовать более 2/3 собственников и нанимателей, а для исключения дома из программы достаточно 1/3 голосов.

Срок проведения общего собрания в МКД согласно Закону №444-59 составляет 90 дней со дня опубликования проекта решения о КРТ жилой застройки.

Как жильцы узнают о решении о включении их дома в программу КРТ?

Согласно Закону №444-59 проект решения о включении какой-либо территории в программу КРТ будет разрабатываться для каждого отдельного квартала. Этот проект будет опубликован в СМИ, информация о проекте будет доводиться до жителей, в том числе, путём размещения объявлений в самих домах на информационных стендах, на сайте администрации района и муниципального округа, в котором расположен дом. Кроме того, каждый житель «хрущёвки» вправе в любое время обратиться лично, письменно или через сеть интернет в Администрацию района или Правительство Санкт-Петербурга с вопросом о включении его дома в программу КРТ и получить письменный ответ.

Если жильцы не смогут организовать проведение собрания?

Если в доме нет ТСЖ и не сформировалась инициативная группа, которая была бы готова взять на себя организацию и проведение собрания, тогда в соответствии со ст. 46 Жилищного кодекса РФ для принятия решения по вопросу о включении МКД в границы ТКР собрание созывается и проводится районной администрацией. То есть собрание будет проведено в любом случае.

Куда будут переселять собственников и нанимателей квартир, которые будут включены в программу КРТ?

Согласно п. 7 стати 32.1 ЖК РФ собственнику или нанимателю квартиры в доме, который включён в программу КРТ, предоставляется квартира в том же городе.

Более того, согласно ст. 68 Градостроительного кодекса РФ в договор о КРТ, который будет заключён с инвестором, может быть включено условие даже о том, что квартира должна быть предоставлена в границах того же района, в котором находится дом, включённый программу КРТ.

Какое жильё будут предоставлять взамен?

Собственникам согласно закону №444-59 и ст. 32.1 ЖК РФ должно предоставляться жильё не меньшее по площади и не меньшее по количеству комнат. Причём, можно с большой долей вероятности утверждать, что собственникам квартир будет всегда предоставляться жильё большей площади, поскольку планировки, принятые в «хрущёвских» домах, в настоящее время не используются, в современных квартирах комнаты и, тем более, кухни, всегда значительно большей площади.

Наниматели квартир по договорам социального найма получат жильё, исходя из нормы 18 кв.м. общей площади на человека или 33 кв.м. для одиноко проживающих граждан, но в любом случае, не меньше, чем было.

Если собственники стоят на очереди в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, им приобретается жильё по вышеуказанной норме, при этом разница в стоимости компенсируется за счёт субсидии, предоставляемой из бюджета Санкт-Петербурга.

Кроме того, собственники квартир вместо нового жилья могут получить денежную компенсацию стоимости передаваемой квартиры.

Какова будет денежная компенсация?

При определении размера компенсации в него, прежде всего, включается рыночная стоимость квартиры. Причём, это не будет средняя цена хрущёвки. Согласно ЖК РФ (п. 3 ст. 32.1 и п. 7 ст. 32) это должна быть цена, за которую можно приобрести жильё аналогичной площади в аналогичном районе.

Кроме рыночной стоимости квартиры в размер компенсации также включаются стоимость общего имущества в МКД, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен МКД, а также все убытки, причиненные собственнику квартиры её изъятием, включая расходы на переезд, убытки, причинённые изменением места жительства и все другие убытки, которые собственник будет объективно вынужден понести.

Если квартира в залоге у банка по кредитному договору (ипотека)?

В соответствии с п. 15 ст. 32.1 ЖК РФ при передаче квартиры в процессе реализации программы КРТ наличие залога не является препятствием для такой передачи и право залога сохраняется и для нового помещения, которое предоставляется собственнику взамен изъятого. Согласия банка на это не требуется. То есть для собственника ничего не изменится, кредитный договор останется прежним, просто поменяется предмет залога.

Если собственник квартиры (доли в квартире) несовершеннолетний?

В этом случае получение вместо квартиры денежного возмещения законом не допускается. Должна быть обязательно предоставлена другая квартира взамен изымаемой. При этом на предоставление новой квартиры должны дать согласие органы опеки, а они дадут такое согласие, только если условия жизни несовершеннолетнего при переселении не ухудшатся (включая возможность посещать ту же самую школу, кружки и секции, которые ребёнок посещал до этого).